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Les nouvelles règles pour conclure un achat immobilier pendant le confinement

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Les nouvelles règles pour conclure un achat immobilier pendant le confinement
22 avril 2020 Dans la categorie: Actualité

Signer une promesse de vente, finaliser un achat immobilier ou réaliser des diagnostics immobiliers est de nouveau possible avec la parution de nouveaux textes réglementaires. Mais des zones de flou subsistent.

Les personnes qui avaient un projet d’achat immobilier en cours peuvent désormais poursuivre leurs démarches et signer un compromis ou un acte de vente. Le décret n° 2020-395 paru le 4 avril 2020 prévoit, en effet, que les notaires peuvent établir un acte notarié sur support électronique en dehors de la présence des personnes signataires jusqu’au 25 juin 2020, soit un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire. Après cette date, tout le monde devra être de nouveau présent dans l’étude notariale afin de valider la transaction.

Outre la possibilité d’utiliser la visioconférence, les notaires disposent d’outils numériques leur permettant de vérifier à distance l’identité des signataires, de s’assurer que ces derniers ont reçu le bon document, qu’ils en comprennent les termes pour le signer électroniquement.

Néanmoins, toutes les études ne sont pas opérationnelles : selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) qui recense régulièrement les informations transmises par les agences immobilières, 40 % des études fonctionnent à peu près normalement, 40 % fonctionnent sur un mode très dégradé et 20 % sont à l’arrêt.

« D’ailleurs, même en étant équipé, le travail est ralenti notamment parce que nous avons des vérifications à faire auprès des administrations et sommes notamment tributaires des réponses des mairies sur leur droit de préemption », rappelle Maître Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris.

Lors d’une transaction immobilière, les villes peuvent, en effet, se substituer à l’acquéreur grâce à leur droit de préemption, et en temps normal, elles disposent de deux mois pour prendre leur décision. L’ordonnance du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l’épidémie de Covid-19 leur donne jusqu’au 25 juillet 2020 pour se prononcer.

Certaines mairies, à l’instar de Paris, ont néanmoins indiqué qu’elles feraient leur possible pour répondre au plus vite mais cela n’est pas à la portée de toutes. Une partie des transactions restera donc bloquée.

Incertitudes pour les conditions suspensives

L’ordonnance du 15 avril 2020, précise également qu’en cas de signature d’une promesse de vente, le délai de rétractation de l’acheteur continue de courir. Habituellement, après la signature, l’acquéreur dispose de dix jours pour se rétracter et récupérer les fonds versés lors de la signature de la promesse de vente sans pénalité.

Mais avec la suspension de la plupart des délais jusqu’au 24 mai 2020, la question se posait de savoir si le délai de rétractation courrait ou bien si l’acquéreur pouvait se rétracter plus tard. L’ordonnance tranche la question et « pour certaines personnes sûres de leur acquisition ou pour les vendeurs, c’est une bonne nouvelle mais, pour ceux qui pensaient avoir encore un peu de temps pour se rétracter, la situation risque d’être compliquée car ils vont découvrir que leur délai est écoulé », s’inquiète Catherine Saint-Geniest, avocate associée au cabinet Jeantet.

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Néanmoins, la plupart des acquéreurs ont besoin d’obtenir un crédit pour acheter et peuvent se rétracter s’ils n’obtiennent pas leur prêt quand une condition suspensive a été incluse dans la promesse de vente. Or, pour l’instant, un vide juridique subsiste : on ne sait pas ce qu’il en est du report des conditions suspensives.

« Le mieux est de s’en tenir à la pratique actuelle dans les études notariales qui est souvent d’opter pour une prorogation automatique du délai d’obtention mais sans dépasser le délai de réalisation fixé de la promesse de vente », pense l’Union de syndicats de l’immobilier (Unis). Passé le délai prévu, la promesse de vente devient, alors, caduque.

Reste qu’une promesse de vente dure souvent trois mois pendant lesquels l’emprunteur doit obtenir son emprunt. Il faut donc que les banques le lui accordent à temps, ce qui n’est pas évident actuellement. Seule solution pour les personnes qui souhaitent maintenir leur promesse de vente : signer un avenant avec le vendeur pour reporter le délai prévu.

Activité réduite pour les diagnostiqueurs

Et qu’en est-il des diagnostics techniques immobiliers ? Qu’il s’agisse de l’état de l’installation électrique, du gaz ou encore de la présence d’amiante, ils sont indispensables lors de la signature de la promesse de vente mais cela va à l’encontre du confinement.

La Chambre des diagnostiqueurs immobiliers regroupés au sein de la Fnaim a donc rédigé un guide des bonnes pratiques à suivre afin de débloquer la situation. Les diagnostiqueurs pourront intervenir chez les particuliers mais uniquement dans les logements vides depuis 48 heures. Pour les diagnostiqueurs qui veulent respecter ce principe, l’activité va sans doute être très réduite : l’obligation d’un logement vide depuis 48 heures limite en effet les possibilités de diagnostic à un moment où tout le monde est censé rester chez soi !

Instruction allongée pour le permis de construire

Enfin, pour les personnes qui ont déposé un permis de construire : l’instruction de la demande par l’administration est reportée au 24 mai. Si le permis avait été déposé depuis un mois au moment du début de l’état d’urgence, elle durera encore un mois après la fin de celui-ci.

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Sans réponse de l’administration, le permis est censé être accordé, mais compte tenu des difficultés rencontrées en ce moment par les mairies, par prudence il est préférable d’obtenir une réponse ferme et écrite de l’administration. Dans le cas contraire, le permis risque d’être fragilisé.

Enfin, si on souhaite exercer un recours contre un permis de construire : en temps normal, les personnes opposées au projet de construction ont deux mois pour agir contre le permis à compter de la date de l’affichage de celui-ci mais pour l’instant, ce délai est interrompu. Il recommencera à courir à la fin de l’état d’urgence sanitaire.

Nathalie Coulaud

Source: https://www.lemonde.fr/argent/article/2020/04/21/immobilier-comment-conclure-une-vente-pendant-le-confinement_6037266_1657007.html